Contratación de una vivienda de nueva construcción

Aunque los contratos verbales son válidos en nuestro ordenamiento jurídico, lo habitual en la compraventa de vivienda es el contrato escrito. Dado que existe el principio de libertad de contratación (las partes pueden pactar lo que estimen oportuno), es conveniente consultar con un profesional el contenido del contrato.

Condiciones Generales
Cuando una misma empresa lleva habitualmente contrataciones con muchos consumidores no puede negociar cada uno de los contratos, por lo que se opta por redactar contratos tipo en los que la otra parte se limita a aceptar o rechazar la oferta realizada sin posibilidad de modificarla.

Las cláusulas no negociadas individualmente deben ser claras y sencillas, sin reenvíos a otros textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente. Al consumidor se le debe entregar recibo, justificante, copia o documento acreditativo de la operación o en su caso del presupuesto debidamente explicado. En caso de duda sobre lo que quiere decir una cláusula deberá interpretarse de la manera más favorable al consumidor.

Cláusulas abusivas
Las condiciones generales son cláusulas abusivas cuando causen un perjuicio importante en los derechos y obligaciones de una de las partes (art. 10 LGDCU). La Disposición Adicional de la Ley establece un listado de cláusulas abusivas. No obstante, un juez puede declarar abusivas otras cláusulas y serán declaradas nulas (es decir, se tiene por no puesta en el contrato).

Es cláusula abusiva y, por lo tanto, nula, aquella que por ejemplo imponga el pago de la plusvalía al comprador. También aquella que obligue al comprador a subrogarse a la hipoteca que en su día pidió el vendedor. Este tampoco puede imponer un notario determinado.

Precontrato
Es la promesa de comprar o vender (art. 1451 del Código Civil). La formalización del precontrato dará derecho a los contratantes para reclamar recíprocamente el cumplimiento del contrato, habiendo conformidad en la cosa y el precio.

Documento de Reserva
En ocasiones puede ocurrir que a efectos de que se retire de la venta una vivienda que nos interesa firmemos una "reserva" por la que, a cambio de la entrega de una determinada cantidad, no se ofrecerá esa vivienda a otra persona durante el tiempo que se haya pactado. La cantidad entregada se perderá si no formalizamos la compra.

Documento de Arras o Señal
Diferente es si lo que se firma es un documento de arras, en el que el importe que el comprador entrega al vendedor como señal de la compraventa que van a celebrar es parte del precio de la compraventa. Pueden ser de dos tipos:

1. Las llamadas arras confirmatorias, suponen una aceptación en firme de la compraventa pudiendo la otra parte exigir el cumplimiento o la resolución con indemnización de daños y perjuicios.
2.Las arras penitenciales supone que en caso de incumplimiento del contrato, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas (artículo 1454 del Código Civil).

Si el documento no especifica a que tipo de arras se está refiriendo hay que entender que se trata de confirmatorias.

Contrato Privado de Compraventa
Es frecuente que con carácter previo a la formalización de escrituras se firme un contrato de compraventa privado, aunque no es obligatorio. Debemos tener en cuenta que lo que se pacte en él tiene fuerza vinculante entre las partes contratantes (solo entre ellas). La escritura posterior debe recoger los mismos aspectos ya pactados en el contrato.

El contrato ha de contener:
1. Una determinación clara del objeto, es decir, una descripción de la vivienda indicando todas las cuestiones de relevancia que debamos conocer.
2. Condiciones de adquisición entre las que se incluye el precio, con especificación de los gastos que asumiremos y la forma de pago.
3. La fecha de entrega de llaves. Es recomendable pactar una cláusula penal para el caso de retraso en la entrega.
4. La fecha de escrituración.
5. La posibilidad de modificación del proyecto original por causas ajenas a los transmitentes.
6. Consignar las servidumbres y cargas.
7. La participación en los elementos comunes del edificio.
8. Las garantías prestadas.

Escritura Pública
Tanto para el caso de haber firmado un contrato de compraventa privado como un contrato de arras, cualquiera de las partes puede requerir a la otra la elevación del documento a escritura pública. La escritura pública se otorga ante notario, y permite la inscripción en el registro de la nueva propiedad.
Las partes pueden pactar la designación de notario. En caso de no hacerlo, su elección corresponde al consumidor.