¿Es aconsejable hacer una hipoteca inversa? Ventajas, gastos e intereses

Qué es una hipoteca inversa

La hipoteca inversa es una figura en la cual una persona recibe una cantidad de dinero (como préstamo) y garantiza la devolución con el 'aval' (más técnicamente, 'la garantía') de la vivienda habitual, que, por tanto, queda hipotecada. La particularidad es que esa cantidad de dinero no tiene que devolverla el que la ha recibido, sino que cuando fallece son los herederos los que deciden si reponen al banco el dinero con sus intereses y, por consiguiente, cancelan la hipoteca, o bien solo responden del préstamo con lo heredado.

Ese dinero puede recibirse en su totalidad de una sola vez (llamada 'de pago único') o bien mediante ingresos que hace el banco mensualmente en la cuenta (ya sea durante toda la vida o por un período de tiempo).

Ventajas de la hipoteca inversa

La persona mayor (o el matrimonio), al contratar la hipoteca inversa, dispone de una cantidad de dinero con la que mejorar su calidad de vida; además, tiene la ventaja de que continúa viviendo en su casa, ya que conserva su propiedad. Asimismo, ese dinero únicamente tiene que devolverse cuando fallezca la persona mayor o, en el caso de ser más de uno, cuando muera el último. A la muerte de este, los herederos deciden si restituir el préstamo con sus intereses. En caso de que no quieran hacerlo, el banco solo podrá reclamar hasta donde alcancen los bienes de la herencia.

En resumen, se dispone de dinero, pero se continúa viviendo en la casa, pues la propiedad no es del banco, sino del que ha recibido el dinero.

Qué gastos conlleva hacer una hipoteca inversa

El banco cobra normalmente una comisión de apertura, cuyo importe varía según la entidad; además, si el dinero lo va entregando mes a mes de forma vitalicia, suele exigir un seguro para la operación, cuyo coste normalmente es elevado. También hay que hacer frente a los honorarios del notario y del registrador, aunque estos están muy reducidos por ley. Asimismo, hay que pagar la tasación de la vivienda, que es obligatoria, así como los gastos de la gestoría, pero, a diferencia de los anteriores, ninguno de estos gastos tienen límite legal.

No se pagan impuestos a la Comunidad Autónoma si quien hipoteca la casa y recibe el dinero es mayor de 65 años o está afectado por una discapacidad igual o superior al 33 por ciento, y siempre y cuando la casa que se da como «aval» sea la vivienda habitual.

Cuántos intereses se deberán al banco con una hipoteca inversa

Hay que distinguir si se recibe la cantidad total de una sola vez (pago único) o bien mediante ingresos mensuales. En el primer caso, es decir, cuando el banco abona la cantidad total a la firma del contrato, ese dinero que se va a recibir suele ser de escasa cuantía en comparación con el valor de la vivienda (menos del 30%) y, además, los intereses que se producen serán muy elevados.

¿Por qué esto es así? Pongamos, por ejemplo, que el banco entrega 50.000 €. Este dinero genera para el banco intereses cada año; imaginemos el 5% de ese importe, o sea, 2.500 € el primer año, con lo cual ese primer año lo que se deberá son 52.500 €. Para el segundo año, se generará de nuevo el interés del 5%, pero no de los 50.000 € iniciales, sino del dinero recibido y lo que se va sumando por los intereses anteriores; es decir, en este ejemplo, el 5% de esos 52.500 €; por tanto 2.625 € más, con lo cual en el segundo año se deberían 55.125 €, y así sucesivamente se van acumulando los intereses.

Ahora bien, si el dinero recibido es abonado mensualmente por el banco, los intereses solo se producen de lo que se va recibiendo. También en este caso se suman los intereses que se vayan generando, pero ese importe será durante los primeros años de poca cuantía.

¿Puedo vender la vivienda si tengo una hipoteca inversa?

Sí puede venderse, pero hay que devolver al banco antes de la venta el dinero que se ha recibido y los intereses, cantidades que normalmente serán pagadas con el dinero que el que adquiere la vivienda entrega por la compra.

Podemos pensar, por tanto, que en realidad los únicos perjudicados por la hipoteca inversa serían los herederos, ya que los que reciben el dinero disfrutan del mismo y no tienen que devolverlo, pero lo cierto es que, en el supuesto de pago único, si se produce alguna necesidad repentina (imaginemos costosos gastos médicos o de atención en el domicilio) y se quiere vender la vivienda, el dinero que se deberá se habrá incrementado considerablemente. En el ejemplo anterior, para una cantidad recibida de 50.000 € a un tipo del 5%, al cabo de 15 años se debería prácticamente el doble, o sea, 100.000 €.

¿Es interesante hacer una hipoteca inversa?

Personalmente no soy partidario de las hipotecas inversas cuando lo que se recibe es la cantidad total de una sola vez (pago único), puesto que, aunque se recibe un dinero para mejorar la calidad de vida y se conserva la propiedad de la casa, normalmente no se necesitará esa cantidad total inicialmente y el dinero recibido será de poca cuantía en relación con el valor de la vivienda. Por eso, si se precisa una elevada suma inicialmente, será mejor vender la vivienda y alquilar otra. Si se insiste en hacer una hipoteca inversa, es recomendable la modalidad en que se recibe el dinero de forma mensual.

Consejo: es conveniente pedir al banco que entregue por escrito una tabla en la que aparezca lo que se va debiendo cada año y, además, solicitar opinión a un experto. Puede acudirse a uno de los aproximadamente 3.000 notarios que hay en España para que explique a la persona interesada lo que no comprenda. El notario lo hará de forma gratuita, pero hay que hacerlo antes de tomar la decisión no dejarlo para el último día.

Autores:
Tomás Castillo Arenal, Gerente de AMICA
Jorge Díaz Cadórniga, notario de Vera (Almería)Manuel Nevado Rey
Francisco González Ruiz, Abogado. Colaborador de la Fundación Æquitas.
David Mendoza Moreno, Abogado. Defensor Judicial.
Valero Soler Martín-Javato, notario de Torelló (Barcelona)
Coordinador: Manuel Rueda Díaz de Rábago, notario de Vitoria y Director de Sección Jurídica de la Fundación Æquitas.